Nói về những hoạt động của M&A về thị trường bất động sản (BĐS) đang sôi động hẳn lên tại Việt Nam, cả về số lượng và giá trị của giao dịch trong vài năm trở lại đây. Giới đầu tư quốc tế đánh giá thị trường BĐS Việt Nam là khuc vực tiềm năng nhất, nơi có thể các hoạt động của M&A sẽ náo nhiệt hơn trong vài năm tới.


Thì nửa năm đầu của 2016, hoạt động M&A của các chủ đầu tư Việt Nam đang dần chuyển từ bị động sang chủ động. Trong giai đoạn suy thoái của thị trường 2009 – 2013, các chủ đầu tư trong nước, trong vai trò bên bán gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra thì từ năm 2014, thị trường đã chứng kiến một xu hướng ngược lại.

Mới đây, các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh về vốn đã chủ động tìm kiếm quỹ đất để phát triển. Thương vụ M&A điển hình trong quý I/2016 là sự kiện Novaland chính thức nhận chuyển nhượng các dự án khoảng 30 hecta đất tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc, quận 2 từ quỹ đầu tư VinaCapital. Bên cạnh đó, VinaCapital Vietnam Opportunity Fund (VOF) cũng chi 47 triệu USD thông qua hình thức trái phiếu chuyển đổi để đầu tư gián tiếp vào danh mục bất động sản của công ty này.

Những thương vụ khác là việc hợp tác giữa Keppel Land Limited và 3 đối tác còn lại trong liên doanh là Gaw Capital Partners, Công ty BĐS Tiến Phước và Công ty BĐS Trần Thái: tham gia 40% cổ phần vào công ty TNHH Empire City, tương ứng 93.9 triệu đô la Mỹ. Giao dịch được hoàn tất vào tháng 3 năm 2016 và hiện nay, sau 5 tháng, chủ đầu tư đã sẵn sàng để đưa sản phẩm tham gia vào thị trường. Nhiều nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad cũng đã có những thỏa thuận hợp tác cùng các chủ đầu tư trong nước như Nam Long, Sanyo Homes hoặc Tiến Phát.

Tuy tiềm năng là vậy nhưng thị trường Việt Nam cũng không thiếu những thách thức khó khăn. Theo bà Nguyễn Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư JLL Việt Nam, phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài Kỹ năng tư vấn telesale thuyết phục khách hàng vào thị trường Việt Nam đều muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, thị trường hiện tại có rất ít cơ hội phù hợp cho nhà đầu tư nước ngoài. Nguyên nhân chủ yếu là khan hiếm nguồn cung do các chủ đầu tư tòa nhà thường đang rất hài lòng với dòng thu nhập mang lại nên không muốn đưa tài sản chào bán kể cả khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra một mức tỷ suất sinh lợi rất thấp để sở hữu tài sản.

Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất “sạch”. Tuy nhiên, các quỹ đất nha dat gia re như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ. Ngoài ra, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất hạn chế, thường thông qua các đơn vị tư vấn.

Theo đó, bà Khanh cho rằng, cách thức tốt nhất là nhà đầu tư quốc tế nên cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn căn hộ sonata hưng thịnh với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm tăng giá trị cho thị trường BĐS trong nước.