Đáp lại thông tin Ngân hàng Nhà nước giải thoát một số khoản mục cho vay vốn khỏi "vòng kim cô" phi sản xuất, giới xây dựng, kinh doanh đất nền long phước của nhiều nhà đầu tư lại tỏ thái độ hờ hững, nản lòng. Công văn Chỉ đạo hoạt động tín dụng cuối năm của Ngân hàng Nhà nước, phát đi hôm 14/11 tới các tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đã định hướng loại trừ một số loại hình cho vay ra khỏi nhóm phi sản xuất.


Có thể nói, đối với giới xây dựng, kinh doanh BĐS đây là một tin tốt, đáp ứng phần nào mong mỏi sớm thoát khỏi gọng kìm phi sản xuất. Bởi ngay sau khi bài thuốc siết chặt tín dụng được áp dụng, Bộ Xây dựng đã nhiều lần lên tiếng và có văn bản đề xuất cơ chế phối hợp với Ngân hàng Nhà nước trong việc điều chỉnh tín dụng một cách linh hoạt cho từng phân khúc BĐS, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Sự sốt sắng của Bộ Xây dựng đối với vấn đề này có thời điểm bị cho là quá nhiệt tình trong việc tìm cách "giải cứu" BĐS. Nỗ lực là vậy nhưng cơ chế bài bản và thống nhất giải quyết vấn đề chung giữa hai cơ quan đầu ngành hiện vẫn có vẻ dậm chân tại chỗ. Đến giờ khi điều mong đợi đã đến thì thật lạ là phản ứng chung của nhiều doanh nghiệp BĐS khi đầu tư alibaba long phước đối tượng chịu tác động, là không mấy bằng lòng và thỏa mãn. Từ các góc độ tiếp cận khác nhau nhưng doanh nghiệp đều nhìn nhận, hiệu quả, tác dụng tích cực và trông thấy đến thị trường là chưa thể.

Bởi lẽ nếu một dự án sẽ được hoàn thành giao nhà trước ngày 1/1/2012 - tức còn khoảng 1,5 tháng nữa, thì hiện tại doanh nghiệp cũng không cần vay tiền. Trong tạo lập, phát triển BĐS thì cần vốn nhiều nhất khi dự án đang hoàn thành được 50-70%. Hơn thế nữa, cũng rất khó tiếp cận được vốn ngay. Nếu làm thủ tục vay, đến ngày bàn giao nhà mới nhận được tiền vay thì không còn ý nghĩa.

Việc mở cho người dân vay tiêu dùng để sửa chữa, mua sắm nhà cửa theo quy định cũng không khiến doanh nghiệp tại TP.HCM hào hứng hơn. Thực tế, mặc dù phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng để tiêu dùng nhiều hơn thị trường ngoài Bắc nhưng tâm lý người dân phía Nam đang rất ngại vay vốn ngân hàng với Lãi suất trên dưới 20% để mua nhà. Điều mà họ quan tâm là giá sản phẩm có giảm và phù hợp với khả năng chi trả của họ hay không.

Trong khi đó thị trường này lại tồn đọng hàng trăm ngàn căn hộ không bán được do giá trị sản phẩm lớn. Nhất là một quan sát trên thị trường này cho thấy, cơn khốn khó của nền kinh tế và sự èo uột của thị trường từ một năm trở lại đây, ước có đến 70-80% dự án phải ngừng triển khai, đắp chiếu; nhiều doanh nghiệp đã và sẽ phải cắt lỗ để thoát thân. Do đó, động thái nới tín dụng kể trên chưa đủ làm thị trường ấm lại về mặt tinh thần thì đã rơi vào lạc lõng.

Còn tại Hà Nội, đại diện chủ đầu tư dự án Tiền Phong, tại Mê Linh cũng đánh giá rằng, mới nhìn có thể nghĩ đây là một liều thuốc giúp các doanh nghiệp giảm bớt sức ép về đáo hạn ngân hàng. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp là rất khó bởi chính các ngân hàng cũng đang khan hiếm tiền mặt, chạy đôn đáo để thu hồi nợ. Mặt khác, doanh nghiệp làm dự án cũng không dám vay vốn với mức Lãi suất mà làm mấy cũng chỉ đủ tiền trả nợ ngân hàng.

Doanh nghiệp xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội - đối tượng được mở tín dụng lần này cũng không vội cả mừng. Ông Bùi Đức Long - Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ của Vicoland - đơn vị đã và đang xây dựng nhiều dự án nhà thu nhập thấp tại Huế, Đà Nẵng và tới đây là Hà Nội, Quảng Ngãi tỏ ra khá thận trọng khi chia sẻ rằng, chủ trương tách nhà ở xã hội ra khỏi nhóm phi sản xuất thì đã được Bộ Xây dựng đề xuất lâu rồi nhưng nhóm giải pháp giải quyết vấn đề cụ thể như thế nào thì doanh nghiệp vẫn chưa biết cụ thể.

Tiếp cận vốn của các doanh nghiệp xây dựng nhà thu nhập thấp được quy định thông qua Ngân hàng Phát triển. Tuy nhiên do đầu mối này chỉ có chức năng cho vay chứ không có chức năng huy động, lại là doanh nghiệp tự hạch toán và cân đối nên cả năm qua chỉ có rất ít dự án được ngân hàng này cho vay và giải ngân vốn. Về phần mình, mặc dù đã triển khai xây dựng cả nghìn căn hộ tại miền Trung trong gần 2 năm nay, nhưng theo ông Long, hiện Vicoland vẫn chưa tiếp cận được ưu đãi nào, mà toàn sử dụng vốn tự có.

"Dùng vốn vay thương mại để xây nhà thu nhập thấp với chi phí vốn rất cao thì thành phẩm sẽ không phải là nhà thu nhập thấp nữa. Hơn nữa, do vướng hạn mức tín dụng phi sản xuất 16% vào cuối năm nên các ngân hàng cũng không còn giải ngân cho doanh nghiệp có nhu cầu. Doanh nghiệp phải sử dụng phương thức huy động vốn từ người mua, song cái khó là mình không thể quyết định được đối tượng như nhà ở thương mại mà phải thông qua Ủy ban tỉnh thành chọn lựa. Do đó thời gian bị kéo dài và khó khăn" - ông Long suốt ruột.

Ý kiến của đại diện Vicoland cũng là tâm tư của nhiều doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp khác. Kể từ khi Quyết định 67 của Chính phủ quy định một số cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thu nhập thấp được ban hành năm 2009, ngay lập tức đã có hơn 300 doanh nghiệp đăng ký đầu tư, có dự án. Đến thời điểm hiện tại, chỉ còn 30 doanh nghiệp triển khai, tuy nhiên mới có vài doanh nghiệp đưa được sản phẩm ra thị trường.

Ngân hàng Nhà nước thực sự hợp tác, hỗ trợ thì phải cụ thể, rõ ràng. Ví dụ nêu rõ năm 2012, Chính phủ giao Ngân hàng đưa ra một gói 10.000 tỷ đồng phát triển nhà thu nhập thấp, yêu cầu phải phát triển tương đương 20.000 căn ở các địa phương; giao cho Bộ Xây dựng giám sát, Ngân hàng phát triển địa phương cho doanh nghiệp vay đầu tư, Lãi suất 9,6%. Trong gói này quy rõ tỷ lệ cho doanh nghiệp vay và cho người dân vay trả dần bao nhiêu phần trăm...

Hơn nữa, theo quy định, diện tích đất để tính thuế là tổng diện tích đất sử dụng được tính thuế nhưng chỉ có điều là áp dụng hạn mức thuế để tính diện tích đất khác nhau (mức thuế suất 0,03%; 0,07 và 0,15%) thì được tính diện tích của các thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng trọng một phạm vi thành phố hoặc một tỉnh trực thuộc trung ương.

Phải khẳng định, diện tích đất ở tính thuế phi nông nghiệp là diện tích đất ở mà hộ và cá nhân gia đình sử dụng nhưng chỉ việc áp dụng hệ số thì chỉ tính trong phạm vi 1 tỉnh vì hiện nay riêng hạn mức đất ở mỗi địa phương đều đưa ra hạn mức rất khác nhau, tùy thuộc từng nơi. Ví như ngay ở Hà Nội, cũng có những nơi công bố hạn mức đất ở trong nội thành cao gấp 4-5 lần, thậm chí cao hơn nữa so với những khu vực khác.

Giá thuế đất hiện rất cao, điều này cũng đang được Bộ Tài chính đề nghị Chính phủ xem xét để giảm giá. Vậy khi thực hiện luật thuế đất mới thì sẽ tính như thế nào, nhất là trong điều kiện nhiều doanh nghiệp rất khó khăn như hiện nay? Theo quy định thì luật mới còn 45 ngày nữa sẽ có hiệu lực và trong quá trình xây dựng luật thì Bộ Tài chính cũng được Chính phủ giao trên cơ sở Chính phủ có báo cáo đánh giá tác động đến.

Theo quy định của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì đối với nhà chung cư cao tầng phải sử dụng hệ thống phân bổ rồi trên cơ sở đó mới tính diện tích. Đúng là trên thực tế hiện nay có một số chung cư khoảng 2-3 tầng với diện tích hệ số chia cho từng gia đình sẽ nhỏ hơn những nhà chung cư 17-18 tầng. Nhưng rõ ràng ở đây, diện tích là một vấn đề nhưng bên cạnh đó còn có giá tính thuế.

Thường là chung cư cao cấp ở những vị trí trung tâm thì giá đất cao, thậm chí có những nơi giá cao hơn gấp nhiều lần so với những khu hiện có chung cư thấp tầng. Trong khi xây dựng luật này, nhiều ý kiến cho rằng đối với hộ gia đình cá nhân nếu sử dụng nhiều diện tích đất ở nhiều địa phương khác nhau thì cũng phải cộng tất cả để tính thuế và cũng phải áp dụng hạn mức. Tuy nhiên, chúng ta thấy có một thực tế, quỹ đất và người dân sống ở các tỉnh khác nhau nên việc công bố hạn mức sử dụng đất ở các tỉnh cũng rất khác nhau.